Экспертная оценка индексов

Экспертная оценка индексов рынка Новосибирской области и Алтайского края в IV квартале 2015 г.

В 4 квартале 2015 г. Некоммерческое партнерство «Алтайская Региональная Кол-легия Оценщиков» (НП «Алтайская РКО») провело ежегодный опрос профессиональных участников рынка движимого и недвижимого имущества, специалистов в области оценки, анализа и кредитования.

Фактически, опрос является логическим продолжением опросов, проводившихся в Новосибирской области в 2011-2014 г.

В опросе приняли активное участие 28 человек - все профессиональные участники рынка недвижимости, оценщики, риэлторы, специалисты в области залога имущества. 15 опрошенных работают преимущественно на территории Алтайского края, 13 – на терри-тории Новосибирской области. Вопросы, поставленные перед участниками, связаны с аналитическими показателями и индексами рынка коммерческой и жилой недвижимости, транспортных средств и оборудования, имеющими практическое значение в процессе оценки объектов недвижимости. 27 из 28 опрошенных имеют опыт практической работы более 3 лет.

Аналогичные опросы были проведены в 2011-2014 г. (результаты опубликованы на сайте НП Алтайская РКО – НП Новосибирская РКО www.altrko.ru, в Бюллетене RWAY и на сайте НП СОО СИБИРЬ). Полученные результаты позволяют увидеть не только существующее положение на рынке, но и проанализировать изменения за прошедшие годы, а также сопоставить ситуацию на рынке соседних регионов – Алтайского края и Новосибирской области. Обработка результатов проведена по каждому региону отдельно, чтобы пользователи сами могли принять решение о степени сходства и различий на рынках недвижимости и оборудования двух достаточно близких областей.

Экспертная оценка индексов рынка

Опрос показал, что мнения относительно возможного снижения цены предложения в процессе торга при продаже объектов различаются не существенно для различных типов недвижимости, стандартное отклонение выборки среднего значения от 2 до 5%. Среднее значение скидки на торг составляет от 6% для жилой недвижимости, до 14% для производственных объектов в Алтайском крае, от 7% до 12% соответственно в Новосибирской области. Следует отметить, что мнения о скидках при торге достаточно близки – в Алтайском крае несколько выше оценивается торг для офисов и индустриальной недвижимости, по сравнению с соседней Новосибирской областью, и ниже оценивается возможность торга по жилой недвижимости и земельным участкам. Наиболее существенное изменение за год – увеличение среднего значения снижения цены при торге по всем сегментам рынка. Максимально возможное значение снижения цены в результате торга увеличилось по мнению всех участников опроса, минимальное значение существенно не изменилось.

Таблица 1. Наиболее вероятное снижение цены предложения в процессе торга при про-даже, %

№ п/пСегмент рынка недвижимостисреднее минимальное значение интервала, %среднее максимальное значение интервала, %точечная оценка, %
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г
Новосибирская область
1Торговая недвижимость6551315189810
2Офисная недвижимость665131618899
3Производственно-складская недвижимость1077221921151013
4Жилая недвижимость2348812467
5Земельные участки886202221131112
Алтайский край
1Торговая недвижимость--5--18--10
2Офисная недвижимость--5--20--11
3Производственно-складская недвижимость--8--23--14
4Жилая недвижимость--3--9--6
5Земельные участки--6--16--11

Таблица 2. Возможное снижение цены предложения в процессе торга при продаже с учетом вариаций на рынке недвижимости (нестандартных ситуаций), %

colspan="11"Новосибирская область
№ п/пСегмент рынка недвижимостиабсолютное минимальное значение интервала, %абсолютное максимальное значение интервала, %
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г
1Торговая недвижимость100302035
2Офисная недвижимость200203035
3Производственно-складская недвижи-мость300503035
4Жилая недвижимость200152030
5Земельные участки300304040
Алтайский край
1Торговая недвижимость--0--30
2Офисная недвижимость--0--30
3Производственно-складская недвижи-мость--0--30
4Жилая недвижимость--0--15
5Земельные участки--0--30

Торг при аренде, по мнению экспертов, также возможен и его возможности вы-рости по сравнению с 2014 годом, хотя он оценивается ниже, чем возможность торга при сделках купли-продажи. Разброс мнений экспертов невелик – стандартное отклонение выборки средних значений составляет 1-4 % в Новосибирской области, 2-6% в Алтайском крае. Возможности торга при аренде в Новосибирской области оцениваются ниже чем в Алтайском крае, вероятно это связано с уже зафиксированным снижением цен предложе-ния к аренде в Новосибирской области. В целом за прошедший год отмечается рост ски-док для цены аренды во всех сегментах рынка и существенное увеличение возможного диапазона скидок.

Таблица 3. Наиболее вероятное снижение цены предложения в процессе торга при арен-де, %

№ п/пСегмент рынка недвижимостисреднее минимальное значение интервала, %среднее максимальное значение интервала, %точечная оценка, %
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г
Новосибирская область
1Торговая недвижимость34492016677
2Офисная недвижимость345102016678
3Производственно-складская недвижимость6671420209811
4Жилая недвижимость3339159545
5Земельные участки6661330189911
Алтайский край
1Торговая недвижимость--4--13--9
2Офисная недвижимость--4--14--10
3Производственно-складская недвижимость--7--23--13
4Жилая недвижимость--3--9--5
5Земельные участки--6--14--9

Таблица 4. Возможное снижение цены предложения в процессе торга при аренде с уче-том вариаций на рынке недвижимости (нестандартных ситуаций),

№ п/пСегмент рынка недвижимостиабсолютное минимальное значение интервала, %абсолютное максимальное значение интервала, %
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г
Новосибирская область
1Торговая недвижимость000152040
2Офисная недвижимость000252040
3Производственно-складская недвижи-мость000252040
4Жилая недвижимость000251515
5Земельные участки000203040
Алтайский край
1Торговая недвижимость--0--30
2Офисная недвижимость--0--30
3Производственно-складская недвижи-мость--0--30
4Жилая недвижимость--0--20
5Земельные участки--0--30

Наблюдаются колебания оценки экспертами годовой прибыли предпринимателя. Разброс мнений достаточно высок в Новосибирской области – стандартное отклонение выборки при расчете среднего значения составляет от 5 до 14%, большее единодушие у экспертов Алтайского края, разброс мнений составляет 8-10%. Оценка средней прибыль-ности инвестиций в строительство в Алтайском крае также более умеренная по всем сег-ментам рынка за исключением производственно-складского сегмента, где строительство чаще ведется для обеспечения собственных нужд, чем для последующей сдачи в аренду.

Таблица 5. Наиболее вероятная прибыль предпринимателя (девелопера) при строитель-стве недвижимости, %

№ п/пСегмент рынка недвижимостисреднее минимальное значение интервала, %среднее максимальное значение интервала, %точечная оценка, %
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г
Новосибирская область
1Торговая недвижимость251819543739382527
2Офисная недвижимость191618433238282226
3Производственно-складская недвижимость141212312527211818
4Жилая недвижимость231620493537352728
Алтайский край
1Торговая недвижимость--16--35--24
2Офисная недвижимость--14--31--21
3Производственно-складская недвижимость--11--25--18
4Жилая недвижимость--16--35--25

Таблица 6. Возможная прибыль предпринимателя (девелопера) при строительстве не-движимости с учетом вариаций на рынке недвижимости (нестандартных ситуаций), %

№ п/пСегмент рынка недвижимостиабсолютное минимальное значение интервала, %абсолютное максимальное значение интервала, %
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г
Новосибирская область
1Торговая недвижимость5551007070
2Офисная недвижимость555806070
3Производственно-складская недвижи-мость505704040
4Жилая недвижимость05101008070
Алтайский край
1Торговая недвижимость--0--80
2Офисная недвижимость--0--80
3Производственно-складская недвижи-мость--0--40
4Жилая недвижимость--0--80

Наиболее вероятное значение внешнего (экономического) устаревания для объ-ектов недвижимости, расположенных в отдаленных или экономически депрессивных районах, по мнению опрошенных, как и в прежде проводимых опросах, стабильно и составляет в среднем 38-40% и практически не зависит от регионального расположения. Наиболее вероятный диапазон внешнего износа от 22-27% до 58-59%. Абсолютный диапазон значений наиболее широк и составляет от 10% в лучшем случае, до 80% для заброшенных строений.

Таблица 7. Наиболее вероятная величина внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в отдаленных или депрессивных районах, %

№ п/прайонные центры и сель-ские населенные пункты, за исключением окрестно-стей областного центрасреднее минимальное значение интерваласреднее максимальное значение интервалаточечная оценка
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г
1Новосибирская область302227606058423840
2Алтайский край--22--59--38

Таблица 8. Возможная величина внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в отдаленных или депрессивных районах с учетом вариаций на рынке не-движимости (нестандартных ситуаций),

№ п/прайонные центры и сельские населен-ные пункты, за исключением окрест-ностей областного центраабсолютное минимальное значение интервалаабсолютное максимальное значение интервала
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г
1Новосибирская область101010908080
2Алтайский край--10--80

Дополнительно рассмотрены параметры, позволяющие провести оценку объектов недвижимости расположенных внутриквартально с использованием аналогов, не обла-дающих таким свойством, путем применения корректировочных коэффициентов. Обоб-щение мнений экспертов относительно корректировочного коэффициента представлено в таблицах 9 и 10.

Цены продажи и аренды объектов, расположенных внутриквартально, в среднем на 20-30% меньше, чем цены объектов на красной линии в Новосибирской области, что соответствует корректировочному коэффициенту 0,7-0,8. В Алтайском крае снижение больше и составляет 30-40% (коэффициент 0,6-0,7). Основной круг типичных ситуаций охватывает диапазон 0-50% (коэффициент 1,0-0,5), в ряде случаев снижение может не наблюдаться вовсе (характерно для малых городов) или быть более существенным.

Таблица 9. Наиболее вероятные корректировочные коэффициенты для аналогов, имеющих преимущество по локальному расположению

1 Отношение цен офисно-торговых объектов распо-ложенных внутрикварталь-но, к ценам аналогичных объектов, расположенных на красной линии, коэффициент Новосибирская область 0,6 0,7 0,7 0,9 0,9 0,9 0,7 0,8 0,8 Алтайский край - - 0,6 - - 0,8 - - 0,72 Отношение арендных ста-вок офисно-торговых объ-ектов расположенных внут-риквартально, к арендным ставкам аналогичных объ-ектов, расположенных на красной линии, коэффициент Новосибирская область 0,6 0,6 0,7 0,9 0,8 0,9 0,7 0,7 0,8 Алтайский край - - 0,6 - - 0,8 - - 0,7
№ п/пСегмент рынка недвижимостисреднее минимальное значение интервала, %среднее максимальное значение интервала, %точечная оценка, %
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г

Таблица 10. Возможные корректировочные коэффициенты для аналогов, имеющих пре-имущество по локальному расположению с учетом вариаций на рынке недвижимости (нестандартных ситуаций)

1 Отношение цен офисно-торговых объек-тов расположенных внутриквартально, к ценам аналогичных объектов, располо-женных на красной линии, коэффициент Новосибирская область 0,2 0,7 0,5 1,0 0,9 1,0 Алтайский край - - 0,5 - - 1,02 Отношение арендных ставок офисно-торговых объектов расположенных внутриквартально, к арендным ставкам аналогичных объектов, расположенных на красной линии, коэффициент Новосибирская область 0,3 0,6 0,5 1,0 0,9 1,0 Алтайский край - - 0,5 - - 1,0
№ п/пСегмент рынка недвижимостиабсолютное минимальное значение интервала, %абсолютное максимальное значение интервала, %
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г

Величина расходов на содержание помещений различается для производственно-складских и торгово-офисных помещений – таблица 11. Среднее точечное значение со-ставляет 16% и 17% от полной ставки арендной платы для непроизводственных и произ-водственных зданий в Новосибирской области, и несколько больше -21% и 19% соответ-ственно, в Алтайском крае. Средняя интервальная оценка находится в диапазоне 11-25% в Новосибирской области, и от 12-14% до 27-29% в Алтайском крае. При этом возможны вариации от 11-12% до 40% в Новосибирской области и от 5% до 35-40% в Алтайском крае в зависимости от вида объекта и индивидуальных условий аренды.

Отметим, что если в предшествующий период для рынка Новосибирска была ха-рактерна публикация ставки полной арендной платы, включающей в себя все расходы на содержание здания – налоги, коммунальные и управленческие расходы, то в последнее время часть объявлений содержит ставку чистой арендной платы, предполагающую что расходы по содержанию помещения несет арендатор, хотя в этом случае обычно указыва-ется, какие дополнительные расходы возлагаются на арендатора.

Таблица 11. Наиболее вероятная величина расходов на содержание объектов, %

1 Величина расходов собст-венника торгово-офисных помещений (в % от полной ставки арендной платы) Новосибирская область 10 12 11 22 23 25 15 19 16 Алтайский край - - 14 - - 29 - - 212 Величина расходов собст-венника отапливаемых про-изводственно-складских помещений (в от полной ставки арендной платы) Новосибирская область 10 11 12 21 20 25 15 16 17 Алтайский край - - 12 - - 27 - - 19
№ п/пСегмент рынка недвижимостисреднее минимальное значение интервала, %среднее максимальное значение интервала, %точечная оценка, %
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г

Таблица 12. Возможная величина расходов с учетом вариаций (нестандартных ситуаций),

1 Величина эксплуатационных расходов собственника торгово-офисных помеще-ний (в от полной ставки арендной платы Новосибирская область 3 3 11 35 30 40 Алтайский край - - 5 - - 402 Величина эксплуатационных расходов собственника отапливаемых производственно-складских помещений (в от полной ставки арендной платы) Новосибирская область 5 3 12 35 30 40 Алтайский край - - 5 - - 35
№ п/пСегмент рынка недвижимостиабсолютное минимальное значение интервала, %абсолютное максимальное значение интервала, %
2013 г2014 г2015 г2013 г2014 г2015 г

Второй год в опрос включаются характеристики рынка транспортных средств и оборудования. Обобщение мнений экспертов относительно корректировочного коэффи-циента представлено в таблицах 13 и 14.

Опрос показал, что разброс мнений участников относительно возможного сниже-ния цены предложения в процессе торга при продаже транспортных средств и обору-дования невысок, стандартное отклонение выборки среднего значения от 3 до 12% (мак-симальный разброс при оценке снижения по офисной технике). Среднее значение скидки на торг увеличилось, по сравнению с 2014 годом и составляет от 8% -9% для импортных легковых автомобилей, до 10-11% в Новосибирской области и 13-14% в Алтайском крае для спецтехники и оборудования и 17% для офисной техники.

Таблица 13. Наиболее вероятная величина снижения цены предложения в процессе торга при продаже, %

№ п/пСегмент рынкасреднее мини-мальное значе-ние интервала, %среднее макси-мальное значе-ние интервала, %точечная оценка, %
2014 г2015 г2014 г2015 г2014 г2015 г
Новосибирская область
1Легковые автомобили отечественные56131479
2Легковые автомобили импортные44101268
3Грузовые автомобили отечественные661514910
4Грузовые автомобили импортные55141379
5Спецтехника (в т.ч. строительная)561514710
6Станки и оборудование6618181011
7Офисная техника7922241217
Алтайский край
1Легковые автомобили отечественные-6-15-10
2Легковые автомобили импортные-6-15-9
3Грузовые автомобили отечественные-7-17-12
4Грузовые автомобили импортные-7-16-12
5Спецтехника (в т.ч. строительная)-8-18-13
6Станки и оборудование-8-18-14
7Офисная техника-10-23-17

В ряде случаев торга может не быть вообще (в Новосибирской области) или он может быть минимальным (3%) в Алтайском крае, либо достигать 17-30% (60% для офисной техники) в Новосибирской области и 30% (50% для офисной техники) в Алтайском крае.

Таблица 14. Возможная величина снижения цены предложения в процессе торга с учетом вариаций (нестандартных ситуаций),

№ п/пСегмент рынкаабсолютное минимальное значение интервала, %абсолютное максимальное значение интервала, %
2014 г2015 г2014 г2015 г
Новосибирская область
1Легковые автомобили отечественные002020
2Легковые автомобили импортные002020
3Грузовые автомобили отечественные003020
4Грузовые автомобили импортные002017
5Спецтехника (в т.ч. строительная)003020
6Станки и оборудование003030
7Офисная техника005060
Алтайский край
1Легковые автомобили отечественные-3-30
2Легковые автомобили импортные-3-30
3Грузовые автомобили отечественные-3-30
4Грузовые автомобили импортные-3-30
5Спецтехника (в т.ч. строительная)-3-30
6Станки и оборудование-3-30
7Офисная техника-3-50

При оценке стоимости транспортных средств и оборудования, бывших в употреб-лении, на основе цен на сопоставимые новые объекты возникает необходимость учесть снижение цены, связанное с переходом объекта на вторичный рынок. Обобщение мнений экспертов относительно величины данного снижения представлено ниже.

Заметим, что несмотря на ослабление рубля, подержанная техника не стала оцени-ваться рынком выше, устаревание выраженное в рублях увеличилось по всем сегментам рынка.

Таблица 15. Наиболее вероятная величина снижения цены при переходе объекта на вторичный рынок, %

№ п/пСегмент рынкасреднее мини-мальное значе-ние интервала, %среднее макси-мальное значе-ние интервала, %точечная оценка, %
2014 г2015 г2014 г2015 г2014 г2015 г
Новосибирская область
1Легковые автомобили отечественные8816191113
2Легковые автомобили импортные7916161015
3Грузовые автомобили отечественные7717201013
4Грузовые автомобили импортные761616910
5Спецтехника (в т.ч. строительная)691520814
6Станки и оборудование61020211015
7Офисная техника101224331321
Алтайский край
1Легковые автомобили отечественные-7-18-12
2Легковые автомобили импортные-6-15-10
3Грузовые автомобили отечественные-9-21-14
4Грузовые автомобили импортные-8-19-13
5Спецтехника (в т.ч. строительная)-10-21-16
6Станки и оборудование-10-20-15
7Офисная техника-14-28-21

В отличие от возможности торга, устаревание при переходе на вторичный рынок существует всегда, в минимальном размере 1-5% и может достигать 30%-40% для машин и оборудования и 50% для быстроустаревающей офисной техники и практически мало зависит от региона в котором расположено оборудование или транспортное средство.

Таблица 16. Возможная величина снижения цены при переходе объекта на вторичный рынок с учетом вариаций (нестандартных ситуаций), %

№ п/пСегмент рынкаабсолютное минимальное значение интервала, %абсолютное максимальное значение интервала, %
2014 г2015 г2014 г2015 г
Новосибирская область
1Легковые автомобили отечественные052530
2Легковые автомобили импортные032030
3Грузовые автомобили отечественные053030
4Грузовые автомобили импортные052530
5Спецтехника (в т.ч. строительная)052540
6Станки и оборудование052540
7Офисная техника055050
Алтайский край
1Легковые автомобили отечественные-1-30
2Легковые автомобили импортные-2-30
3Грузовые автомобили отечественные-3-30
4Грузовые автомобили импортные-3-30
5Спецтехника (в т.ч. строительная)-3-40
6Станки и оборудование-3-40
7Офисная техника-3-50

Члены комиссии НП «Алтайская РКО» по обработке результатов:

Гладкая Дарья Андреевна

Бабушкина Ольга Анатольевна

Казанцев Игорь Васильевич

Председатель НП «Алтайская РКО» Е.С.Госьков

Ссылка для скачивания: Оценка индексов рынка 4 кв 2015