Прогнозы и статистика

Уже несколько месяцев участники рынка недвижимости говорят об огромных объемах отложенного спроса на жилье, при этом в качестве главного драйвера роста продаж называют снижение ипотечных ставок.

Так, когда в начале августа Сбербанк снизил ставки на 2 процентных пункта, эксперты рынка прогнозировали 20-процентный рост спроса на новостройки. Если взглянуть на данные Росреестра, то прогнозы пока не оправдываются: за август в Москве было заключено 5005 сделок по приобретению жилья в ипотеку, что на 7% больше, чем год назад, но практически совпадает с результатом за июль (4977 сделок). Но есть рост в другом показателе — количестве сделок по договорам долевого участия (то есть покупок новостроек на стадии строительства) — 4636 в августе против 3672 в июле. То есть спрос на новостройки растет, но пока не за счет ипотеки. Возможно, результаты за сентябрь смогут подтвердить прогнозы.

Другой повторяющийся и часто упоминаемый тезис — рост спроса может привести к повышению цен на жилье. Сайт "РИА Недвижимость" попросил экспертов подсчитать, удастся ли покупателям при дальнейшем снижении ставок сэкономить на уменьшении переплаты, или же разницу "съест" выросшая цена недвижимости.

Цены против ставок: краткосрочные результаты

Квартира комфорт-класса в Москве площадью 36 квадратов сейчас стоит 4,183 миллиона рублей, а месяц назад ее можно было приобрести за 4,141 миллиона, приводит данные руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

В настоящий момент первоначальный взнос в Сбербанке составляет 15% — 627,45 тысячи рублей. Сумма кредита — 3,55555 миллиона рублей. Ежемесячный платеж при стандартной ставке 10% и сроке кредита 15 лет — 38,208 тысячи рублей.

Месяц назад при первоначальном взносе 15% равном 621,15 тысячи рублей сумма кредита составила бы — 3,519 85 миллиона рублей. А ежемесячный платеж при стандартной ставке 10,7% и сроке кредита 15 лет был бы равен 39,345 тысячи рублей, продолжает Новиков.

"Таким образом, во втором случае переплата составит на 240,507 тысячи рублей больше, чем в первом", — заключает Новиков. Однако он предупреждает, что ставки не могут падать бесконечно, и если у покупателей есть потребность улучшить свои жилищные условия, то не стоит ждать, ведь за каждым снижением может последовать и неожиданный рост.

Цены против ставок: долгосрочный прогноз

В своих расчетах мы опираемся на квартиры различной комнатности в проектах массового сегмента на начальной стадии строительной готовности, объясняет директор ипотечного центра компании "Миэль-Новостройки" Татьяна Гусева. Исходными данными, как для настоящего времени, так и для среднесрочной перспективы (1-1,5 года) будем считать следующее: срок кредита — 15 лет, размер первоначального взноса — 20%. Сейчас ипотечная ставка составляет 9,5%. Предполагаем, что за год ставки на ипотечном рынке снизятся примерно на 1,5 процентных пункта, следовательно, рассматриваем ставку на будущее в размере 8%, уточняет эксперт.

Средний темп роста стоимости квартир в массовых проектах по мере увеличения строительной готовности составляет порядка 9%. При этом данный темп распространяется на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а на трехкомнатные показатель ниже (примерно 7%), продолжает Гусева.
На данный момент средняя стоимость однокомнатной квартиры в проектах массового сегмента равна 5,8 миллиона рублей. Получается, что в этом случае заемщик, имея на руках 20% первоначального взноса, оформит в кредит 4,7 миллиона. Если у него не будет досрочных погашений, то переплата по такому кредиту составит 4,1 миллиона рублей.


Через год стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке будет уже 6,3 миллиона рублей (рост стоимости за счет увеличения строительной готовности составляет 9% за обозначенный период). В кредит заемщику придется оформить примерно 5 миллионов рублей. Но так как ставка будет ниже (опираемся на показатель в 8%), то переплата сократится до 3,6 миллиона. Следовательно, стоимость квартиры выше на 500 тысяч, а переплата меньше на 500 тысяч. Выгода от ожидания отсутствует, заключает Гусева.

Аналогичные подсчеты относительно двухкомнатной и трехкомнатной квартир показали, что выгода от сниженной процентной ставки также "съедается" увеличением стоимости квартир, отмечает эксперт.

"Ожидание экономии на процентной ставке по ипотеке может в конечном счете даже привести к переплате ", — соглашается с выводами руководитель департамента продаж новостроек Москвы и Московской области VSN Realty Оксана Маторина, и добавляет, что, если планируется покупка в конкретном жилом проекте, то лучше не ждать падения ставок, а покупать недвижимость сейчас.

Впрочем, если у покупателя нет привязки к определенному жилому комплексу, и с покупкой недвижимости он пока не торопится, то, возможно, есть смысл "половить" выгодные ставки. Ведь через год на рынке выбор проектов массового сегмента будет даже шире, так как объем предложения постоянно растет, отмечает Гусева.

Вырастут ли цены?

Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, усомнились в том, что в будущем ожидается существенный рост цен на недвижимость, превышающий тот, что связан с повышением строительной готовности.

"По нашему мнению, в среднесрочной перспективе темпы роста не увеличатся, так как даже в том случае, если покупательский спрос возрастет, конкуренция между застройщиками настолько высока, что не позволит сразу же отреагировать активным повышением цен", — подчеркивает Гусева.
Повышение цен никоим образом не связано со снижением ставок, добавляет Новиков. Увеличение стоимости жилья в комплексах — это плановое ежемесячное или ежеквартальное событие. "Поэтому при понижении ставок по ипотеке резкого скачка цен на недвижимость не произойдет", — указывает эксперт.


Взрывной рост возможен только в случае резкой деноминации рубля, когда люди, у которых еще остались накопления, постараются сохранить их в недвижимости, рассуждает генеральный директор инвестиционной компании Key Capital Сергей Камлюк.

Таким образом, если эти прогнозы оправдаются, то те покупатели, которые пока не остановили выбор ни на одном жилом комплексе, но планируют приобрести новостройку на старте строительства, в принципе могут получить существенную выгоду от снижения ипотечных ставок. По прогнозам экспертов "Миэль", через 1-1,5 года цены в проектах на старте продаж будут аналогичны нынешним. За это время ипотечные ставки снизятся, и у покупателя появится возможность накопить чуть больше средств на первоначальный взнос, а также немного заработать, положив деньги на депозит.



подробнее: https://realty.ria.ru/analysis_trends/20170928/1505765587.html