Александр Подольский: Мы готовы сами «нарезать» ДВ-гектары, чтобы облегчить людям поиск


Руководитель департамента земельных и имущественных отношений рассказал о нововведениях в кадастровой оценке и методах раздачи «гектаров»



Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков в Приморье пока не планируется – как минимум, еще два года налоги на землю и недвижимость приморцы будут платить по ранее установленному порядку. Однако уже с 2019 года кадастровая стоимость недвижимости станет актуальным понятием для краевого департамента земельных и имущественных отношений. Об этом, а также о возможных нововведениях в выдаче "дальневосточных гектаров" в интервью ИА PrimaMedia рассказал исполняющий обязанности директора департамента Александр Подольский.

— Александр Сергеевич, что и когда меняется в системе кадастровой оценки Приморья?

— 3 июля 2016 года был принят закон, который устанавливает новый порядок проведения кадастровой оценки на территории Приморского края. Ранее у нас регулировалась оценка по 135 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", в рамках которого по 44 ФЗ определялся оценщик, заключался госконтракт и проведение оценки шло массовым методом. С принятием 237 ФЗ "О государственной кадастровой оценке" принципиально поменялся подход к проведению этой оценки. Во-первых, сейчас оценкой будут заниматься специализированные организации, которые создаются на территории всех субъектов. У нас было создано КГУ "Центр кадастровой оценки". Штат – порядка 50 человек, 40 из которых являются оценщиками. Во-вторых, поменялись методики. Раньше методика проведения оценки массовым методом была максимально упрощена: достаточно было провести анализ рынка, и определялись удельные показатели квадратного метра за земельные участки той или иной категории, за объекты недвижимости того или иного вида. Теперь кадастровая оценка объектов недвижимости, земельных участков происходит по несколько усложненной схеме, но она, тем не менее, дает более приближенный к реальности результат. Кадастровая оценка – это база, которая действует при расчете налогов и арендных платежей. И эта база должна быть максимально приближена к рыночной стоимости тех или иных объектов.


— Как будет проходить оценка по новой методике в Приморье?

— Проведению оценки предшествует целый комплекс мероприятий. Начинается он со сбора и анализа данных об объектах недвижимости, оценка которых будет проводиться в тот или иной период времени. Здесь надо отметить, что оценке у нас подлежат не только земельные участки, которых 6 категорий, но и объекты недвижимости отдельно – здания, строения, сооружения. Центр кадастровой оценки уже занялся сбором информации об этих объектах. Уточняются место их расположения, наличие коммуникации, инфраструктуры, материалы, из которых изготовлено здание, этажность, годы постройки. На территории Приморского края порядка 1 миллиона 300 тысяч таких объектов зарегистрировано по данным Росреестра.


— Как идет сбор информации?

— Есть несколько путей. Основную информацию центр кадастровой оценки получает из Росреестра. При регистрации объекта недвижимости основные характеристики у нас заносятся в кадастровый паспорт. В случае, если какие-то графы не заполнены, либо мы видим, что информация неактуальна, тогда запрашиваем первичную документацию. Первичная документация – это либо паспорта БТИ, либо технические паспорта на объекты недвижимости. Исходя из этих данных, мы корректируем данные, которые получили из Росреестра. И еще один вариант корректировки данных об объектах недвижимости — это сбор и получение их от правообладателей, от граждан. Граждане могут подавать так называемые декларации об объектах недвижимости. Подать их можно непосредственно в Центр кадастровой оценки почтовыми отправлениями, принести лично, либо заполнить форму на сайте. Вся информация о том, каким образом это можно делать, размещена у нас на сайте организации "Центр кадастровой оценки Приморского края". Естественно, заполняя эту декларацию, необходимо приложить подтверждающие документы. Недостаточно просто предоставить лист бумаги с указанием характеристики объекта, подписанной гражданином. Люди не всегда спешат сообщить об изменениях, которые произошли с их объектом. Чаще всего зарегистрировали право — и забыли. Со временем объект мог быть перестроен, мог утратить свои физические свойства, мог сгореть. При этом он продолжает числиться в Росреестре. Естественно, при проведении оценки этого объекта, при выгрузке информации из Росреестра центр оценки будет, в первую очередь, пользоваться информацией из официальных источников. Собственно говоря, для этих целей также у нас предусмотрена возможность через декларацию, через предоставление подтверждающих документов откорректировать сведения об объекте. Сгорел у вас объект – заполнили декларацию, отправили ее в Центр кадастровой оценки, приложили справку от пожарных, экспертизу о том, что объект утрачен и больше не существует в этом виде. И все автоматически это будет учтено при проведении кадастровой оценки объектов.



— Допустим, люди, у которых сгорел объект, могут быть заинтересованы в том, чтобы не платить потом лишних налогов. А тех, кто, наоборот, построил на месте курятника дворец, как вы мотивируете подавать сведения?

— К сожалению, напрямую законодатель нам сейчас не позволяет мотивировать их. Это не является задачей на данном этапе нашей деятельности. Есть механизмы, такие, как градостроительное регулирование. В любом случае, проведение любых работ при перепланировке объектов – это процедура, которая осуществляется после получения определенных разрешительных документов. Учитывая, что налог на имущество – это местный налог, то здесь муниципалитеты заинтересованы в том, чтобы актуализировать сведения об объектах именно в случаях незаконной перепланировки и устройства. Мы лишь используем эту информацию для проведения кадастровой оценки. На данном этапе мы не уполномочены и не будем заниматься выявлением таких объектов. У нас нет такой задачи и физических средств для того, чтобы это делать.


--- Много людей уже подали декларации?

— В настоящий момент мы только начинаем работать. Решение о проведении кадастровой оценки было принято в мае. Деклараций пока немного подано – в пределах 100.


— До какого времени принимаются документы?

— Документы принимаются до 1 января.


— Пока у вас нет аналитических данных, насколько может измениться стоимость участков и объектов недвижимости относительно той, которая была ранее?

— Вообще кадастровая оценка проводится у нас не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет. Кадастровая оценка земельных участков, которая больше всего интересует людей, у нас проводилась в 2015 году. Поэтому до 2020 года мы не собираемся заниматься пересмотром кадастровой стоимости земельных участков. Речь идет о землях населенных пунктов. У нас есть еще земли сельхоназначений, промышленности. По ним кадастровая оценка проводится отдельно, принимается отдельно решение и отдельно проводится оценка таких земельных участков. Есть также земли лесного фонда, по которым проводится отдельная оценка.



Необходимо отметить, что все объекты, которые у нас были введены в эксплуатацию до 2012 года, не подлежали кадастровой оценке, у них есть только инвентаризационная стоимость. Налог, который сейчас собирается с граждан, идет как раз с инвентаризационной стоимости. В связи с этим на территории Приморского края сложилась ситуация, что по объектам, которые были введены в эксплуатацию после 2012 года, люди вообще не платят налоги. Потому что налоги платятся с налогооблагаемой базы. А база в виде инвентаризационной стоимости этих объектов не существует. С 2020 года Приморский край переходит на исчисление налога, исходя из кадастровой стоимости. Именно к этому времени мы и проведем кадастровую оценку объектов недвижимости.


— Теперь поговорим про гектар. Сколько уже выдано?

— На территории Приморского края с момента начала действия программы подано порядка 49 тысяч заявлений. Из них граждане самостоятельно аннулировали порядка 13 тысяч. Все остальные заявления были приняты в работу. В настоящий момент уже зарегистрировано в реестре 12 500 договоров. И примерно 2500 заявлений, по которым приняты положительные решения, находятся на рассмотрении у граждан. Предоставление земельных участков по программе ДВ-гектара происходит в две стадии. Первая – утверждение границ. Вторая – заключение договора. И на одной, и на второй стадии помимо рассмотрения заявления требуется получение согласия от гражданина. В первом этапе бывает так, что схема не идеально ложится на территорию. Может получиться так, что в обозначенных границах невозможно предоставить земельный участок. Тогда уполномоченный орган корректирует границы либо предлагает заявителю получить земельный участок в ином месте. Мы должны получить согласие от гражданина на это, а на практике часто не получаем обратной связи по разным причинам. Звоним, выясняем причины. Кто-то в принципе потерял интерес к ДВ-гектару и просто подал заявление ради интереса. Кто-то не согласен со схемой и не готов сотрудничать. Кто-то просто забыл пароль от "Госуслуг" и не хочет заходить туда. Кто-то в принципе туда не заглядывал, и для него было удивлением, что заявка уже рассмотрена и полгода висит, ждет его согласия. После того как граждане все согласовали, мы подаем заявление самостоятельно в Кадастровую палату для постановки участка на кадастровый учет. После постановки готовится проект договора. Проект договора также направляется гражданам на подписание. Таких проектов направлено почти 2200. И мы опять же не получаем согласия граждан. Кто-то на почту забыл сходить, кто-то не посмотрел в электронный ящик. То есть, по 2500 положительно принятым решениям в ближайшее время могут также быть заключены договоры.


— Какова статистика подачи заявлений? Откуда больше поступает?

— 87% — жители Приморского края. На втором месте – Хабаровск, порядка 300-400 заявлений. Где-то 200-300 заявлений – Москва и Московская область. Примерно столько же из Санкт-Петербурга . В районе сотни – из всех остальных субъектов РФ.


— Со временем динамика обращений как меняется?

— В неделю поступает порядка 300-400 заявлений на территорию Приморского края. Первоначальный ажиотаж прошел. Поначалу у нас ежедневно поступало по 200-300 заявлений. Граждане, узнав об этой программе, сразу проявили большой интерес. Многие пользуются этой программой, чтобы узаконить свое землевладение. Логично, что как только эта программа была открыта и стала доступна для жителей Приморья, все жители начали пользоваться этой возможностью.


— Какие территории наиболее востребованы? Достаточно ли на территории края мест, где можно занять себе гектар?

— Самые востребованные территории – юг Приморья. Примерно треть заявок попала на территорию Хасанского района. Треть заявлений – на территорию Надеждинского и Шкотовского. Артем и Владивосток закрыты "серой зоной" на предоставление гектара. И оставшаяся треть заявок распределилась по территории края. В основном это Ханкайский район, Уссурийск, Михайловка. В тех районах люди также берут земельные участки, чтобы заниматься сельским хозяйством и индивидуальным жилищным строительством. Это основные наиболее востребованные виды разрешенного использования земельных участков.


Резервов в крае достаточно. Просто у каждого свое представление об идеальном земельном участке. Для кого-то это гора, а для кого-то это берег моря с хорошим видом. Если взять Хасанский район, то порядка 70% всего района – это территории, невозможные для предоставления по тем или иным причинам. Там много природных охраняемых территорий, совхозы с оленьими пастбищами. Вдобавок юг Приморья изрезан горами. Есть и болотистые местности либо поймы рек, что также ограничивает предоставление земельных участков гражданам. Хасанский район мы недавно анализировали. Посмотрели, что потенциально пригодных к выдаче земельных участков там порядка 20 тысяч гектаров осталось. Надеждинский район – это традиционно большое сосредоточение дачных товариществ, на которых также невозможно получить ДВ— гектар в силу наличия прав третьих лиц. Шкотовский район также частично изрезан горами Сихотэ-Алиня. Какие-то небольшие территории найти можно в этих наиболее востребованных местах, но это непросто. Гражданин выбирает земельный участок себе при помощи карты с космо-снимком, но карта плоская, на ней не видны сопки, овраги, непонятен рельеф. Поэтому мы решили самостоятельно осуществлять "нарезку" земельных участков, которые будем предлагать гражданам в рамках этой программы. Делая это, мы уже учитываем рельеф, близость коммуникаций. Земельные участки располагаем таким образом, чтобы можно было осуществить формирование, строительство межквартальных дорог. Предусматриваем территории общего пользования, чтобы облегчить в последующем жизнь граждан.


— Как это выглядит на практике? Человек заходит на карту и видит свободные участки, которые светятся?

— Сейчас это видят только разработчики программы в Минвостокразвития. Именно это ведомство инициировало программу Дальневосточного гектара – и оно вправе принимать решение относительно наших предложений. Пока трудно сказать, будет ли принят наш принцип "нарезки" гектаров и когда это произойдет.


https://primamedia.ru/news/747004/