Кадастровая цена Дагестана. Самые дорогие и дешевые объекты


Дагестан бесценен, но у него есть кадастровая оценка.

Недавно в печатной версии «НД» была опубликована примерная кадастровая цена Дагестана по объектам капитального строительства, землям поселений и сельскохозяйственным землям, которая вступает в силу с 1 января 2020 года.

Однако, в редакцию поступил сигнал из Минимущества Дагестана о том, что в расчётах были допущены ошибки.

Благодаря подсказе и дополнительной обработке данных была увеличена оценка на 50 млрд рублей. В итоге кадастровая цена земельный участков и объектов кап.строения с 1 января 2020 года в Дагестане составит более ДВУХ ТРЛН РУБ.

Надо отметить, что «оценка» это грубая, т.к. получилась путём механического сложения значения цены, указанной напротив соответствующих кадастровых номеров, в приложении к приказу Минимущества Дагестана. 

 




Встроенное видео

К сожалению,  Министерство имущество Дагестана не опубликовало сведений о текущей кадастровой оценки объектов и земельных участков. Поэтому, трудно вычислить на сколько изменится кадастровая цена Дагестана с 1 января 2020 года. 


Было решено взять по пять самых дорогих и дешёвых объектов и земельных участков в каждой категории и сравнить их с данными публичной кадастровой карты в части цены. А чтобы Минимуществу Дагестана легче было писать опровержение на исследования проекта «Институт города», в описание добавлены номера строк из соответствующих приложений  1, 2 и 3 к приказу №500 от 27 ноября 2019 года. 


ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОЕНИЯ

Как видно из отобранных объектов есть масса интересных находок. 

Прежде всего загадочная «Боковая высокая платформа» более почти 59 млрд рублей, у которой в настоящий момент нет цены. И странное нежилое помещение на ул.Далгата,38 , у которого сейчас оценка 86 млрд рублей.

Интересный также разброс цен на ЛЭП. В Кизлярском районе с 1 января 2020 г. ЛЭП поднимется в цене в 131 млн раз с 44 рублей до 5,8 млрд руб. 

Одна из интереснейших загадок связана с нулем. 

Что дороже:

то чего нет, но за 2 копейки 

или за то, что есть, но за 5 млрд.

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Что порадовало, в процессе исследование, так это наличие копеек. В магазинах Дагестана уже нигде не принимают копейки, а в кадастровой цене за копейки можно найти участок 600 кв. метров, но уже после 1 января 2020 года. Причём нигде-нибудь, а рядом с Каспийском, возле промышленной зоны «Уйташ».

При этом логика увеличения и снижения цены в миллионы и тысячи раз не раскрыта.

ЗЕМЛИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Надо отметить, что половина всей кадастровой оценки Дагестана приходится на Махачкалу. Однако, два самых дорогих земельных участков поселения относятся к Кумторкалинскому району и предназначены под строительство АЗС и лесного хозяйства.

Но больше всего привлёк внимание участок в пос.Манас Карабудахкентского района. С боем новогодних курантов превратят владелица стандартной сотки стоимостью 104 тыс. рублей в официального миллиардера! И одновременно крупнейшего должника по налогу на землю.

В тоже время владельцу участка в Тляратинском районе тоже можно позавидовать, т.к. цена его участка с 22 тыс руб снизится до 1 рубля 15 копеек, а следовательно снизится его налоговые платежи. 

Хотелось бы еще узнать, что выращивает фермер в пригороде Махачкалы на земельном участке в 1 кв. м. и почему цена его клочка земли вырастит в 2 раза. Также интересно посмотреть на два участка с 0 кв.м. в Магарамкентском районе. 

С 1 января на 35 млн рублей подорожает также  земельный участок под зданием Администрации Главы и Правительства, который будет стоить 88 842 948 рубля 53 копеек. 

Земля под Махачкалинским торговым портом наоборот подешевеет с 327, 9 млн руб до 265 826 031 рублей 

Грязевое озеро в Махачкале сейчас стоит 1 руб, но с нового года  поднимется в цене, аж до 10 500 рублей.

А вот оз. Ак-Гель уже не существует на кадастровой карте. Это очень удобно, т.к. при раздаче земельный участков под коммерцию, юридически границы озера не нарушаются, так как их нет.

С 2020 года упадёт на 5 млн рублей цена земельного участка отведённого для строительства православного храма возле озера – до 24 841 496,56.  Хотя место хорошее, возле дороги, рядом развлекательный центр, музей города, озеро без границ. 

Есть интересная новость для защитников Вейнерского парка. Земельный участок под «чёртово колесо», которое официально сейчас стоит 17,5 млн рублей, в приложениях к приказу Минимущества о новой кадастровой оценке ОТСУТСТВУЕТ. 

Пока не понятно что бы это могло значить. Возможно, участок ликвидируют, а может наоборот изменят, в сторону увеличения или уменьшения. 

МАГНИТ И ВЕСЫ

Кадастровая цена устанавливается по специальной методике утвержденной  Минэкономразвития. 

Но есть ещё магнит, точнее политическая целесообразность. 

Как сообщали «Махачкалинские известия» 25 октября 2019 года на встрече с депутатами Народного собрания Дагестана Владимир Васильев заявил

«Я не допущу, чтобы на территории Дагестана была высокая кадастровая оценка для бизнеса и больше, чем в любой другой соседней республике»

Складывается ощущение, что кадастровая оценка в Дагестане превратилась в манипуляцию магнита и весов. Хотя по логике вещей, сначала устанавливают точный вес, а потом договариваются о цене. 

А история установления цены в 7 млрд рублей за сотку под магазин, больше напоминает попытку выжить собственника участка.

Увеличение кадастровой оценки приводит к повышению налогооблагаемой базы, что в свою очередь ведёт к пополнению бюджета. Однако, у этой медали есть ещё одна сторона. 

Главы субъектов и их чиновники получают поощрения за эффективную работу, которая вычисляется на основе повышения налогооблагаемой базы. Недавно вышло Постановление Правительства РФ о методике расчётов эффективности вложения средств в инфраструктурные проекты. 

Результатом оценки социально-экономических эффектов от реализации инфраструктурного проекта с государственной поддержкой будет количественная оценка показателей:

- бюджетный эффект, рассчитываемый как разность прироста налоговых и других обязательных платежей в бюджетную систему в связи с реализацией инфраструктурного проекта и размера государственной поддержки.

Например, можно создать схему перекладывания денег в виде налогов из одного кармана в другой. Для этого можно увеличить кадастровую стоимость объектов и земельных участков дорожной инфраструктуры, в результате государственные дорожные организации будут платить в бюджет средства, которые им передают из того же бюджета.


Такую же картину можно было наблюдать на недавно прошедшем заседании в Администрации Махачкалы 


БЮДЖЕТ ТЕРЯЕТ НА ОЦЕНКЕ

Кадастровая оценка должна приносить налоговые доходы. Однако в настоящий момент, бюджет республики несёт прямые потери. 

Как известно, кадастровую оценку можно оспорить в досудебном и судебном порядке. 

Единственный суд, рассматривающий споры о кадастровой цене в Дагестане  - Верховный суд Республики. Хотя если вы задолжаете по налогам на землю и имущество, мировой судья по месту прописки вынесет приказ о взыскании налогов, даже не вызывая гражданина в суд.  

В июле 2019 года председатель ВС РД направил в ДагБТИ информацию о рассмотрении в суде дел по оспариванию кадастровой оценки. Формат ответа странный, так как не содержит достаточной информации относительно номеров дел и результатов рассмотрения.

Поэтому в рамках проекта «Институт города» были дополнительно изучены аналогичные дела за 2019 год. 

Первый вывод заключается в резком увеличении дел. Если в 2018 году таких было 26, то на ноябрь 2019 года  в ГАС правосудии нашлось  уже 40 дел.   

Обычно в решениях судов общей юрисдикции стирают все данные об адресах, цифрах и ценах. Но в некоторых из анализированных дел сохранились сведения об объектах оценки. 

Чаще всего схема оспаривания выглядит так:

владельцы участков обращаются к лицензированному оценщику за отчётом;

затем с этим отчётом подаётся специальное заявление в Верховный суд Дагестан;

в суде представитель Правительства Дагестана из Минюста РД ходатайствует о назначении экспертизы;

экспертиза показывает цену выше той которой просил заявитель, но ниже кадастровой оценки.

Суть в том, что за каждый объект оценки платится 35 000 рублей, которые взыскиваются с правительства Дагестана. По 40 изученным делам, суд взыскал с бюджета Дагестан примерно 1 947 000 рублей. Плюс госпошлина, итого более 2 млн рублей.

Часть анализа судебной практики, подготовленного проектом "Институ города"

При этом эксперты отмечают, что экспертизы зачастую назначаются необоснованно.

Кроме того, практически все дела касались переоценки задним числом с пересчётом налогов. 

Интересно также отметить, что чаще всего экспертизу для суда проводила ООО «Цестрис-Аудит».

В итоге   бюджет не только не зарабатывает на кадастровой оценки, а пока теряет. 

Хотя по логике можно понять, что все граждане не смогут обратиться за переоценкой в Верховный суд Дагестана, который в свою очередь не способен рассмотреть такой поток заявлений. 


 https://ndelo.ru/novosti/kadastrovaya-cena-dagestana