Как компаниям и ИП не надо продавать имущество


В процессе хозяйственной деятельности юрлица и предприниматели часто продают имущество, принадлежащее им на праве собственности. При этом все хотят заплатить налоги по минимуму, но делают это так как будто сегодня не второе десятилетие 21 века, а лихие девяностые годы.


Пример 1

В результате налоговой проверки ООО «Славел», инспекцией установлен факт реализации обществом имущества ИП Сокрутову недвижимого имущества и земельного участка на сумму 4 160 000 руб. На момент проведения сделки общество применяло УСН.

Налоговики во время выездной проверки выяснили, что ИП — сын учредителя фирмы, это говорит о взаимозависимости. Кроме того в дальнейшем ИП реализовал имущество следующему ИП, который являлся директором ООО «Славел».

Компанию заподозрили в занижении цены сделки. И эти подозрения оправдались. Узнать реальную стоимость имущества налоговикам помогли экспертизы на соответствие цены уровню рыночной. Выяснилось, что недвижимость продали по цене почти в 22 раза ниже рыночной.



Т.е. цена сделки оказалась выше задекларированной, на основании экспертных заключений общая сумма рыночной стоимости объектов недвижимости и земельного участка составила 83 975 000 руб. (в т.ч. НДС 11 660 187 руб.). ООО потеряло право на УСН. Компании доначислили налог на прибыль и НДС (обществу предъявлены к уплате суммы налогов в размере 30 017 090 руб.)

Во-вторых, ее оштрафовали за умышленную неуплату налога по п. 3 ст 122 НК в общей сумме 3 455 181 руб. Такая практика в последнее время набирает обороты.

В-третьих, суд согласился с тем, что инспекция правомерно определила налоги расчетным путем исходя из суммы дохода, возможного к получению по отчету оценщика. А также законно применила в качестве цены сделки рыночную стоимость ее предмета, установленную по отчету п.9 ст.105.7 НК.


Суды не нашли нарушений при производстве оценки и экспертиз, хотя их было несколько. Кстати, фирма свою экспертизу не проводила. Она признала, что действительно занизила цену реализации, но не согласилась с оценкой имущества. При этом своих расчетов не представила.

В сделках не было и деловой цели. Ведь до продажи фирма сдавала имущество в аренду и получала доход, многократно превышающий цену реализации. В комментируемом деле фигурирует такое понятие, как «многократное отклонение цены от рыночной».

Важно! Суды регулярно выносят решения в пользу налоговиков, используя аргумент о многократности отклонения цены. Так, например, наказали ОАО «Новокузнецкий общепит», которое продало 15 объектов недвижимости за 10 млн руб., тогда как экспертиза показала, что его рыночная стоимость превышает 380 млн руб. (определение Верховного суда от 03.09.2018 № 304-КГ18-10707).

Документы: Определение Верховного суда от 26.09.2019 № 302-ЭС19-15663Решение от 19 ноября 2018 г. по делу № А78-8644/2018


Пример 2

По результатам камеральной налоговой проверки по НДС, ИП доначислен налог в сумме 2 606 238 руб., пени и штраф.

Основанием для доначислений явился вывод о занижении налоговой базы с операции по реализации объекта незавершенного строительства, расположенного на также реализованном земельном участке.

Обжалуя в суде решение налогового органа, ИП посчитал, что инспекция при проведении камеральных налоговых проверок вышла за пределы предоставленных ей полномочий, инспекция произвела контроль соответствия цены, сторонами которого являются лица, не признаваемые взаимозависимыми.

Кроме того, ни в результате проверки, ни в результате судебных разбирательств не установлено многократное отклонение цен проданного имущества от рыночного уровня.



Т.е. выводы налогового органа абсолютно не обоснованны.

Но инспекцией установлено:

  • согласно договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом купли-продажи является: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 3800 кв. м, степень готовности — 6% и земельный участок площадью 7796 кв. м.
  • согласно договора цена приобретаемого покупателем имущества составляет 13 000 000 руб., из них за объект незавершенного строительства — 10 000 руб., земельный участок — 12 990 000 руб.
  • также из материалов дела следует, что предпринимателем осуществлены расходы на выполнение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ на объекте. На основании счетов-фактур, в связи с выполнением данных работ, предпринимателем применены налоговые вычеты и заявлен к возмещению НДС в общей сумме 2 545 321 руб.
Вроде бы все нормально, есть только не учитывать тот факт, что реализация земельных участков не облагается НДС, поэтому при продаже ИП выставил Покупателю счет-фактуру на сумму 10 000 руб. в т.ч. НДС 1525 руб. 42 коп.


Налоговый орган пришёл к выводу о занижении налоговой базы с операции по реализации объекта незавершенного строительства. Действия предпринимателя признаны инспекцией направленными на получение необоснованной налоговой выгоды. Вывод о направленности действий предпринимателя на получение необоснованной налоговой выгоды, а не на достижение деловой цели, инспекция обосновала тем, что предприниматель при совершении сделки занизил цену объекта незавершенного строительства и одновременно компенсировал такое занижение ценой земельного участка, реализация которого не облагается НДС.

Верховный суд признал доначисления законными (определение от 04.06.2019г. № 309-ЭС19-5047).

Документы: решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2018 по делу № А60-16106/2018


Вывод:

Ну, просто нельзя так бездумно проводить сделки по купле-продаже имущества. Есть абсолютно законные способы перехода права собственности на имущество. По времени это может и дольше, но более безопасно и намного меньше претензий от контролирующих органов.



https://www.klerk.ru/buh/articles/492279/